Crear una gran empresa pública de vivienda es el compromiso que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha adquirido con la sociedad española en el mitin de la clausura del 41º Congreso Federal del Partido Socialista celebrado en Sevilla. Se trata de un modelo que ya existe en Europa y que ha logrado hacer frente al encarecimiento desmedido del precio de la vivienda en lugares como Viena, donde se encuentra uno de los ejemplos más destacados, que podrían servir de inspiración a nuestro país.
Allí, al menos un 60% de la población tiene garantizados alquileres asequibles gracias a un parque de más de 220.000 viviendas públicas de arrendamiento, a las que se añaden otras 200.000 subvencionadas para una población de dos millones de personas. Según expertos como Eduardo Gutiérrez, subdirector general de la asociación Provivienda, esta ciudad es una de las “más asequibles y con mejor calidad de vida”.
Karl-Marx-Hof, origen y símbolo de la Viena Roja
Cuando la Gran Guerra terminó y los socialdemócratas llegaron al poder -instaurándose lo que se conoce como la Viena Roja- emprendieron un intensivo programa de construcción de viviendas municipales, financiado particularmente por la introducción de un impuesto para los más ricos, gravando los bienes de lujo, como el champán, o ciertos entretenimientos.
El resultado de esto fue que, para el año 1934, se habían construido un total 60.000 viviendas. Entre ellas, el “superbloque” de 1,2 kilómetros de longitud, conocido como Karl-Marx-Hof y bautizado como ‘El Versalles de los Obreros’, que albergaba 1.300 viviendas amplias y confortables, además de escuelas, guarderías, farmacias, centros médicos… Sin embargo, la llegada del fascismo primero -entre 1934 y 1938- y el nazismo después (1938-1945) acabó abruptamente con el despegue de este proyecto.
Al recuperar el poder después de la guerra, los socialdemócratas del SPÖ (Sozialdemokratische Partei Österreichs) reanudaron esta política: entre 1945 y 1956, emergieron del suelo 50.000 nuevas viviendas. Y desde entonces, la ciudad ha mantenido su determinación de convertirse en un referente.
Actualmente, el Ayuntamiento vienés es el mayor tenedor de vivienda de Austria y, como resultado, el mercado del alquiler en la capital austriaca es de los más asequibles de Europa: 8,66 euros por metro cuadrado en 2022, según el índice inmobiliario anual de la consultora Deloitte. Un precio que contrasta con los publicados en ese mismo informe sobre París (29,10 euros), Londres (25,12), Barcelona (21,30), Múnich (18,90) o Madrid (18,46).
Claves del éxito: calidad, dispersión y unanimidad
El éxito del sistema vienés se sostiene sobre tres ejes: el primero de ellos es la calidad de los inmuebles sociales, que contribuye a rebajar el estigma sobre este tipo de viviendas y fomenta la integración de diferentes niveles de poder adquisitivo. De este modo, los arrendamientos no son únicamente para familias vulnerables o de bajos ingresos, sino también para aquellas personas de clase media. De hecho, el precio de estas viviendas es de 6,67 euros por metro cuadrado al mes, independientemente de dónde esté ubicado el piso y de lo que cada inquilino cobre.
¿Los requisitos para poder acceder a ellas? Tener más de 17 años, haber residido al menos dos años en la ciudad y contar con unos ingresos netos no superiores a 3.200 euros al mes en el momento de la firma del contrato. De hecho, estos límites son tan altos que cubren entre el 75% y el 80% de la población. Una vez dentro, efectivamente, aunque los ingresos aumenten, la renta no lo hace porque consideran que, de hacerlo, se estaría penalizando a quienes tienen éxito en su vida laboral.
Además, para evitar la formación de “focos de pobreza” o de guetos, este tipo de viviendas están repartidas por toda la ciudad, incluso en el centro turístico. “La ciudad se esfuerza por mezclar a gente de distintos orígenes y con diferentes ingresos. La vivienda social no es solo para personas pobres”, explica a The Guardian, Mail Novotny, crítico de arquitectura.
Para que funcione el sistema existe una colaboración pública con entidades sin ánimo de lucro especializadas, además de otras medidas que promueven el alquiler asequible y estable, el control de precio y diversas y normativa de protección para los inquilinos. Aunque, la clave del éxito es que, gobierne quien gobierne en el Ayuntamiento, la decisión de mantener este modelo es unánime.
Cooperativas e inversión privada controlada
Además de las 220.000 viviendas públicas gestionadas directamente por el Ayuntamiento de Viena, conocidas como ‘Gemeindebau’, en la ciudad también hay otras 211.000 que funcionan mediante un sistema de cooperativas de beneficio limitado: en total existen 92 de estas asociaciones, sin fines de lucro o limitado, que construyen y gestionan las viviendas con subvenciones y bajo un marco legal estricto para que no puedan especular. Así, para acceder a uno de estos pisos es necesario hacerse socio y realizar una contribución financiera, aunque esta se reembolsa al finalizar el contrato de alquiler.
Aquellas empresas que quieran invertir -que no especular- pueden presentarse a concursos en los que se vende el suelo a buen precio y se ofrecen ayudas con créditos para la construcción a cambio de que los alquileres no puedan subir libremente. De hecho, las cooperativas constructoras tienen un límite: su beneficio no puede superar el 3,5% que, además, tienen que reinvertir en construir vivienda o en rehabilitación de vivienda. Eso permite construir o rehabilitar cada año entre 5.000 y 7.000 viviendas de protección oficial y crear cada año miles de nuevas viviendas.
