La escasez de terrenos y el auge de apartamentos de lujo desplazan las viviendas
asequibles
Santo Domingo – El sector inmobiliario del Distrito Nacional ha experimentado una
transformación considerable en los últimos años, marcada por un notable incremento en los
precios de compra, construcción y alquiler de propiedades. Este aumento ha sido impulsado
por factores como la escasez de terrenos disponibles y la creciente demanda de
apartamentos de lujo, lo que ha desplazado a las opciones de viviendas más asequibles.
Para quienes están en proceso de construcción, el incremento en el Índice de Costos
Directos de la Construcción (ICDV) ha sido un reto importante. En el mercado de alquiler,
la situación no es diferente y genera preocupación.
Factores que impulsan el aumento de precios
Yissel Caminero, agente inmobiliaria de Tu Casa RD, explica que, aunque los precios de los
materiales de construcción se han estabilizado en los últimos meses, los costos de las
propiedades han seguido subiendo debido a factores externos como la pandemia, la guerra
en Ucrania y el aumento en los costos de los fletes marítimos. «Durante la pandemia, los
precios de los materiales se dispararon, con el cemento llegando a costar hasta 40 pesos por
funda. Ahora, el mercado está más estable, pero la falta de terrenos y la alta demanda
siguen impulsando los precios», comenta Caminero.
Comparación de precios: pasado vs. presente
En comparación con hace tres o cuatro años, los precios actuales de las propiedades son
considerablemente más altos. Caminero señala: «Un apartamento en Evaristo Morales, de tres
habitaciones en una torre de cinco años, costaba mucho menos que hoy». Parte de esta
subida se debe a la escasez de solares para nuevas construcciones. «La pandemia fue un
factor clave en el aumento del precio por metro cuadrado. Ya no hay tantos solares en el
Distrito Nacional, y los desarrolladores optan por construir edificios en lugar de casas, lo
que reduce aún más la oferta de terrenos y eleva los precios en estas áreas», explica.
Cambio en la demanda de propiedades
La demanda de propiedades también ha cambiado de forma notable. Según Caminero, «las
casas están prácticamente extintas en el centro del Distrito Nacional. Zonas como Piantini,
Naco y Bella Vista están ahora llenas de edificios, y la construcción de apartamentos de
lujo ha reemplazado a las casas más accesibles». Añade que es raro que un cliente busque
una casa en estas áreas, y la tendencia es hacia apartamentos más pequeños y menos
ventilados, con algunos reducidos a 30 o 35 metros cuadrados. «Muchos apartamentos
nuevos carecen de balcones o ventilación adecuada, y esta tendencia ha sido impulsada por
la alta demanda de propiedades en ubicaciones centrales», comenta.
Además, Caminero destaca que la reducción del espacio habitable ha sido una barrera para
quienes vienen de vivir en casas más amplias. «He visto apartamentos de 30 o 35 metros
cuadrados a precios muy altos. Están diseñados para familias, pero les quitan el comedor y
solo dejan la sala. Aunque algunos tienen buena distribución, los metros tan reducidos son
un desafío», añade.
Impacto en las transacciones inmobiliarias
El aumento de precios ha afectado las transacciones inmobiliarias, con una disminución
notable en las ventas. «El sector ha visto una caída en las ventas», señala Caminero. Entre los
factores que contribuyen a esta tendencia están las altas tasas hipotecarias, que actualmente
superan el 15% para préstamos a 10 años. Esta combinación de altos precios y tasas de
interés ha llevado a muchos compradores a pausar sus decisiones, esperando una posible
reducción en los precios o en las tasas hipotecarias. «Hemos tenido que negociar con las
constructoras para ajustar los términos de los contratos y extender el tiempo de pago»,
agrega.
Estrategias de venta en un mercado en auge
Para adaptarse a las condiciones actuales del mercado, los vendedores están adoptando
varias estrategias. Caminero menciona la importancia de conocer las necesidades del cliente,
ya sea para inversión o vivienda. Beneficios como la plusvalía de los apartamentos
comprados en planos y los incentivos para primeros compradores, como el bono de primera
vivienda y la Ley de Confitur, son atractivos. Además, resalta que los compradores deben
estar al tanto de los beneficios fiscales, como la exención del Impuesto a la Propiedad
Inmobiliaria (IPI) y el impuesto de transferencia inmobiliaria.
Perspectiva de los residentes
Para quienes están construyendo, el aumento en el Índice de Costos Directos de la
Construcción (ICDV), es decir, el aumento en los costos de materiales y mano de obra ha
sido un desafío. Un residente en proceso de construcción explicó que «los costos elevados
han hecho necesario buscar financiamiento adicional y ajustar el diseño del proyecto». Los
precios de los materiales y la mano de obra han subido, obligándolo a optar por alternativas
más económicas y extender el cronograma de construcción.
En el mercado de alquiler, la situación también ha sido complicada. Un inquilino señala que
«los precios de alquiler han subido alrededor del 20% en el último año, y los apartamentos
que antes eran asequibles ahora están fuera de mi presupuesto. He tenido que ajustar mis
gastos en otras áreas y considerar mudarme a zonas más periféricas».
Este panorama refleja cómo el aumento en los costos inmobiliarios está transformando el
mercado del Distrito Nacional, reduciendo el acceso a viviendas asequibles y complicando
las decisiones para muchos compradores e inquilinos.